年末
本年もあとわずかになりました。
一年間どうもありがとうございました。
来年も皆様のお役に立てるよう、精一杯がんばりますのでよろしくお願いいたします。
2012年12月26日 (水)
2012年12月19日 (水)
外国人入居者
グッドリビングの管理マンションで総戸数２１戸のうち１１戸に外国人の方がご入居されているワンルームマンションがあります。ほとんどが外国航空会社のクルーの方で多分全員日本語が話せません。
先日このマンションの貸主様から○○号室のエアコンが動かないので見てほしいと連絡がありました。もちろん外国の方がご入居されています。
私がエアコンを見てもどうしようもないのですが、コンセントがはずれていたり、リモコンの電池が切れていたりの単純なことが良くありますので、電気屋さんに依頼する前に確認しようとお伺いしました。
いやな予想通り、英語で話しかけられさっぱりわかりません。ただ笑顔を返すだけ。仕方ないので貸主様（英語ペラペラです）に電話して携帯電話を１回１回受け渡ししながら通訳してもらい、状況がわかりましたので、エアコンを点検しましたが、どうやらエアコン本体の故障のようです。
貸主様と相談の上新しいエアコンを入れることにしました。
結局 ｔｈａｎ ｋｙｕ ｓｏ ｍｕｃｈしかわからず、それもどういたしましてが答えらず、またまたほほ笑むのみ。
せめてどういたしましてと思いっきり日本語で言えば良かったと情けなく、とぼとぼ帰りました。
いつも外国人と接するとこうなります。情けない、惨め。
グッドリビング 
（松村）
2012年12月12日 (水)
物件評価
墨田区で物件の評価を依頼をされました。
現在古い建物が建っているがしばらく空家になっているので、用心も悪いし、使う予定もないので売り出す事を考えている。売り出し価格、その条件（建物付きで販売するか更地販売か等々）を提示してほしいとの依頼です。
区役所で都市計画法、建築基準法、道路関係、条例等々を調査、
法務局で登記事項証明書、公図、地籍測量図（ありませんでした）取得
現地調査（建物の評価、上下水道、境界標確認、等々）
成約事例物件、売り出し事例物件の現地確認及び調査
地元不動産業者さんヒアリング
以上、評価に必要な情報は確保出来ましたのであとは公示価格、基準値価格、路線価を調べて総合的に販売可能な価格を割り出します。今週末に調査結果を報告する予定です。
今年はこの案件を含め、都内で３件の売却相談をいただきました。もちろんご相談案件は地元中心ですが、どんな遠方にでも伺っていますのでご相談案件がありましたらお申し付け下さい。
グッドリビング （松村）
2012年12月 5日 (水)
ペット可マンション
ペット可の２ＬＤＫ～３ＤＫの鉄筋コンクリートマンション又は戸建て、１２月入居希望、家賃上限あり、の賃貸物件を紹介してほしいと依頼されました。
弊社管理のマンションに条件の合うところがありますが、あいにく現在満室になっています。
そこで他社管理で条件の合う物件がないか調べてましたが、やはりペット可のハードルが高く、なかなか条件に合う物件が見つかりません。
やっと管理規約でペット可のマンションが見つかり、大家様のご了解（ペット可）も得ましたのでご案内してきました。
建築年月の古いマンションでしたが室内もまずまずでぎりぎりご要望に適い、他の選択肢もないことから、このマンションに決めて頂きました。
最近、ペット可の借家希望が多くなりましたが、まだまだ数が少なく、ご要望に添える物件がご紹介出来ません。
数年前からペットと共生できる設備の整ったマンション、アパートが借家市場としても有望だと言われていますがあまり進んでいないようです。
今後このニーズはますます増えると思いますのでどこか建設していただける会社がないのでしょうかね。
グッドリビング （松村）
2012年11月28日 (水)
都市計画区域外建物
成田市大栄町で土地、建物の調査依頼を頂きました。
以前から依頼を受けていたものですが、今回荷物がほぼ片付いたとの連絡を頂きましたので売却を基本にどのようにするのがベストかのご提案をするため、現地及び市役所調査を行ってきました。
大栄町は平成１８年に成田市に合併されましたが、調査物件の地域は平成１３年までは都市計画区域外に指定されていましたので建築確認の許可が不要で基本的にはどこにでも住宅の建築が可能でした。
調査物件は平成５年築で都市計画区域外の時期に建築されていますので建築確認を取得していません。
売却して購入者が再建築する場合、現在は都市計画区域内ですから当然確認申請が必要になります。
現地を調査しますと前面道路が基準法の道路とは思えない状況でしたので、公図、登記事項証明書で所有者（４名様の共有）を調査の上、住宅地図を加え、市役所にヒアリングに行って来ました。
市役所建築課で調べて頂きましたが、市役所に資料がないので現状では建築基準法の道路に接しているとは言えない。依頼していただければ現地に出向き、建築基準法の道路に該当するか判定しますとの事です。
評価するについて（再建築に必要な）建築基準法の道路に２ｍ以上面しているか否かが決定的になりますので、まずこの調査を市役所に依頼することにしました。
その結果で今後の方針を決めることにします。
都市計画区域外に建てられた住宅は今回初めて携わりますので、より慎重に調査を進めます。
グッドリビング （松村）
2012年11月21日 (水)
慶事
慶事で札幌に行ってきました。
寒いことを極端に警戒して、動きにくい程の厚着で出かけましたが、着いた日（11月17日）は東京とさほど温度が変わらない気がしました。
タクシーの運転手さんの話では札幌の初雪がまだ観測されず、明治何年か以来の遅い初雪になるとのことでした。
飛行機、新札幌空港、電車、タクシー、ホテル、どこも異常と思えるぐらいに暑くなっており、汗が出てくる始末です。
一転、翌日は初雪になり、札幌市内も雪がつもり、それなりの雰囲気になりましたが、相変わらず各施設は異常に暑くなっていました。
中は異常に暑く、外は寒いのに風邪をひかないのでしょうかね。
寒さは期待はずれ？で北海道の寒さ恐るべしは体験できませんでしたが取りあえず無事慶事が終わり、ホッとしています。
グッドリビング （松村）
2012年11月14日 (水)
決済
１０月９日に契約調印しました土地の決済を１２日行いました。
建物の融資も決まりましたので土地代金は現金で決済していただきました。
現金決済なので手続きも簡単、２０分ほどで終了。売主様を駅までお送りいたしましたが今回の売主様は浜松市からお出で頂きましたので早く終わって良かったです。
今回のように売主様が遠方の場合、書類に不備がないか気を遣います。前の日に持参いただく書類を念の為に確認しますので、まず書類不備と言う事態はありませんが、それでも何年か前、売主様が権利書を忘れられ、あわてたことがありました。
幸い都内の方でしたので、すぐに取りに帰っていただき、４時間後に買主様（地元の方）はじめ関係者に再度集まってもらい、その日に決済が完了したケースがありました。
何れにしても高額な商品の権利移動ですから手続きが終わりますとホットします。
グッドリビング （松村）
2012年11月 7日 (水)
査定
墨田区で土地の調査依頼を賜わりました。
墨田区で古い建物がそのままになっているのでご近所にご迷惑になるし、防犯上も心配なので処分を含め、どのようにすれば良いか調査してもらえないかとの依頼です。
近々出向いて調査する予定です。
区役所、法務局、水道局、（下水道、ガスはネットで調査）で基本的な調査を行い、当該物件で状況調査、その後付近の成約事例地、売り出し事例地を確認して比較、地元不動産業者ヒアリングを行い、公示価格、基準地価、路線価等々を参考に売却に際しての評価額を出します。
結果をお客様にご報告して今後の判断をして頂くことになりますが、売却を選択されない場合でも、もちろん費用を頂くことはありません。売却を選択され、媒介契約を結び、結果売却出来た場合のみ仲介手数料を頂きます。
それにしても東京の中心で空家のまま放置しておくのは防犯上良いことではありませんので売却をしない場合でも、現地の状況により、建物を解体して更地の状態で保有したほうが良いかもしれません。その辺をしっかり調査しようと思っています。
グッドリビング （松村）
2012年10月31日 (水)
デイサービス
成田市内の戸建て住宅をデイ・サービスの運営目的で賃貸借契約をしたいとお問い合わせ頂きました。
デイ・サ－ビスとはどのようなことをするのか一般的なことはわかりますが、具体的な運営内容がわかりませんので詳しい内容を確認しましたところ、運営の趣旨、内容ともに問題ないと判断しましたので、貸主様にその内容を説明してご了解頂き、ご案内してきました。
土地、建物ともに広く、周辺の環境も良いので契約の方向で進めたいとのご意向ですのでこれから細かい契約条件を詰めて行くことにしています。
同じようなデイ・サービス運営目的でのお問い合わせが何件かありました。やはりデイ・サービスのニーズが多く、運営会社も増えているのでしょうか。
介護保険を利用してのデイ・サービスは家族の負担も減りますし、高齢者自身も社会との接点が持てますので高齢者が増加するこれからの社会には必要かつ重要な施設になるのでしょう。
私たちも出来る範囲でかかわれたらいいなと思っています。
グッドリビング （松村）
2012年10月24日 (水)
土地売却相談
お姉さんから相続した富里市の土地を東京の業者に依頼しているが長期間売れないのでグッドリビングさんにお願い出来ないかとの電話を頂きました。
場所を確認しますと弊社で１０件以上仲介契約している団地内で、当該土地も良く知っています。
残念ながら土地面積が小さく、道路との高低差も１．５ｍぐらいありますので、住宅建築には不向きですし、高低差がある為、駐車場用地にも出来ず、せいぜい家庭菜園ぐらいしか用途のない土地ですから、いくらにすれば売れますとの答えが出せません。
そのことを説明しますと実は東京の業者と契約（媒介契約と思われる）した時、広告料として２１万支払っている。その後契約の更新は毎年只でしてもらっている。価格は○○だとのお返事です。
価格が法外
契約時（媒介契約）広告費の請求は出来ない。
更新は毎年ではなく３カ月毎で、もちろん費用も要らない（ことさら無料を強調？）
業法で定められている指定流通機構に載っていない。
業者が現地を調査した形跡がない（相談者が業者と話した内容から）
等々明らかに広告費２１万円目当としか考えれません。
富里市の土地所有者に相場の３倍～４倍の高額な値段で必ず売るからとあれこれ理由をつけて先に金額（広告費、測量費、現地整備費等）を請求する業者が多くあるようです。
もちろんお金を支払った後は特に販売活動をするわけでもなくそのままにしているケースがほとんどです。
今までにも同じような相談が多数ありましたが基本的に売却依頼しても先にお金を請求されることはありません。どんな名目でも先にお金を請求されたらおかしいと思って下さいとアドバイスしています。（依頼者側が特別に広告を依頼した場合は広告費を先に支払うことはあり得ます）
今回の相談者は固定資産税や団地管理費の出費があるので出来る限り早く売りたいとのご希望でしたので一度現地を確認していただき、今後どのようにするかご相談することにしました。
（松村）
グッドリビング
2012年10月17日 (水)
土地契約調印
先日買い付け証明書を頂いた買主様の銀行ローン事前審査が通りましたので、売買契約を調印しました。
地元の工務店様で住宅を建設される若いご夫婦ですが、少し緊張されていましたので、ゆっくりと確認しながら契約調印を進めました。
今月末には土地代金の決済を予定しています。
市街化調整区域の土地ですから、都市計画法４３条の申請を行い、建築確認申請の許可後建築着工となりますが建物完成までに６カ月はかかるでしょう。
当面は毎週工務店様との打ち合わせや現場立会で忙しくなると思いますが、一生に何回もあることではありませんので、こまめに足を運び、納得の行く住宅の完成を目指して頂きたいものです。
要望があれば弊社も１級建築士の登録事務所ですから、建築の一般的なことはご相談に乗れます。
新築にご入居されたら、お伺いしようと思っています。
（松村）
グッドリビング
2012年10月 3日 (水)
契約予定
先日買い付け証明書いただきました富里市の土地、ローンの事前審査が無事とおりましたので、契約の運びとなりました。近々契約調印します。
売主様にも大変お喜びいただいています。無事決済まで進めばと願って已みません。
今回の売主様は転勤で住所が何回も変わっていますので、購入時（登記事項証明書）の住所と現住所が違います。現在の住民票の住所に変更しなければなりませんがその為には購入時住所と現住所とが繋がる証明が必要です。
現在の住民票には当然購入時の住所は記載されていませんので、本籍地で戸籍の附票を取らなければなりません。この附票には住所の変遷が記載されています。
ところが戸籍の附票は５年前からしか保管されていませんので５年前より古い住所の記載がなく、この附票でも購入時住所と現在の住所が繋がりません。
この場合は購入時の住所の役場で不在住証明書（そこに住所がない）、不在籍証明書（そこに戸籍がない）を取得し、添付しなければなければなりません。
今回の売主様の購入時住所が名古屋市ですからそこで不在住証明書、不在籍証明書を本籍地で戸籍の附票を取得していただくことになります。
郵送でも可能ですから、早めに取得をお願いし、決済に備えます。
（松村）
2012年10月 3日 (水)
契約予定
先日買い付け証明書いただきました富里市の土地、ローンの事前審査が無事とおりましたので、契約の運びとなりました。近々契約調印します。
売主様にも大変お喜びいただいています。無事決済まで進めばと願って已みません。
今回の売主様は転勤で住所が何回も変わっていますので、購入時（登記事項証明書）の住所と現住所が違います。現在の住民票の住所に変更しなければなりませんがその為には購入時住所と現住所とが繋がる証明が必要です。
現在の住民票には当然購入時の住所は記載されていませんので、本籍地で戸籍の附票を取らなければなりません。この附票には住所の変遷が記載されています。
ところが戸籍の附票は５年前からしか保管されていませんので５年前より古い住所の記載がなく、この附票でも購入時住所と現在の住所が繋がりません。
この場合は購入時の住所の役場で不在住証明書（そこに住所がない）、不在籍証明書（そこに戸籍がない）を取得し、添付しなければなければなりません。
今回の売主様の購入時住所が名古屋市ですからそこで不在住証明書、不在籍証明書を本籍地で戸籍の附票を取得していただくことになります。
郵送でも可能ですから、早めに取得をお願いし、決済に備えます。
（松村）
2012年9月26日 (水)
2012年9月19日 (水)
水道に異物
本日、鉄筋コンクリート４階建てのワンルームアパートのご入居者様から水道の蛇口から黒い粒が出てくる。それが固まって蛇口の周りに付着する。気持ち悪いので見てほしいとのことです。
とりあえず見させていただくことにしました。
キッチンの蛇口クリシャワーに黒い粒子が付着しています。風呂のシャワーも同じ状態です。トイレはと見ますと蛇口の周りに黒い粉末が固まって付着しています。
蛇口等のパッキンに問題があるのか、水道本管に問題があるのか、屋内配管に問題があるのかわかりません。
他の部屋にお住まいの方からは特に連絡ありませんし、本日もお隣の方に確認しましたが気がつかないとのことです。この部屋だけの問題であれば蛇口等のパッキンの劣化とも考えられます。
明日、その黒い粉末と念の為、ペットボトルにいれた水を水道局に持参して相談に行ってきます。
１０か月前に高架水槽の清掃をすませていますのでそれが原因とも考えられません。
早く原因を特定して改善するようにします。
（松村）
2012年9月12日 (水)
売地チェック
富里市で専任媒介契約を頂いてている土地が９ヶ所あります。
定期的（月２回～３回）に現地のチェックを行っていますが今回も９ヶ所チェックして来ました。
敷地内に廃棄物や家庭ゴミが捨てられてないか、違法駐車していないか、看板が倒されていないか、雑草が伸びてご近所に迷惑をかけていないか見苦しくなっていないか等々がチェック内容です。今回は雑草が伸びている宅地が何ヶ所かありましたので売主様と相談の上、草刈り等の対策をしなければなりません。
富里市内は、土地購入＋住宅建設でも価格が安く、若いご夫婦中心に根強い需要があり、住宅メーカー様、工務店様からお問い合わせいただきます。
住宅メーカー様、工務店様とのコミニュケーションを密にして、出来るだけ早期に契約が成立するよう精一杯頑張り、売主様のご期待に添えるようにしなければなりません。
今春にご契約いただきました２ヶ所の土地のうち１ヶ所はすでに建物が完成し、ご入居されていましたのでご挨拶にお伺いしましたがお留守のご様子でしたので、改めて伺って見ます。もう１ヶ所は建築中で、ご入居されたらお伺いします。
（松村）
グッドリビング
2012年9月 5日 (水)
入居手配
昨日はワンルームアパートのご入居手配に奔走です。
急遽６日に入居を希望されましたが室内には前入居者の残置家具が少し残っていますし、室内のクリーニングもまだ終わっていません。
取りあえず残置家具は敷地内の空スペースに仮保管の為、運び出すことにしました。組立ベッド、椅子、テレビ、敷マットでそんなに重い物ではありませんがこの暑さの中ですから汗だくです。
後は住宅クリーニング、照明器具の交換で入居可能になります。
照明器具は取替えで済みますが問題はクリーニングです。
早速住宅クリーニングの業者さんに明日中にクリーニングを完了させてくれないか無理をお願いしましたところ、何とか引き受けて頂き、ご入居の目途が付きました。本日夕方最終確認をします。
このワンルームアパートは２１室中８室が同じ航空会社のクルーの方にご契約頂いています。今回のご入居者様も同じ航空会社のクルーの方ですべて口コミです。
今月からアパートの需要期に入りますので受け入れ体制を整えお客様に備えます。
グッドリビング
（松村）
2012年8月29日 (水)
アパートリフォーム
先月退去されたアパートの室内リフォームが完了しました。
昭和５３年建築の古いアパートで、５年前に外装工事を一新して、外観は新しいものの、室内は古くなっていますので、空室を機会にリフォームすることにしました。
室内全面クロス張り替え、畳入れ替え、襖貼り替え、キッチン床貼り替え、流し台取替え、室内クリーニング、で見違えるようにきれいになりました。
成田市の中心地で人気の地域ですから、２Ｋ ３３㎡ 家賃（駐車場料金、管理費込み）３５０００円はすぐに決まると思います。
オーナー様にはご負担をかけますが空室状態が長引くより、早く借主様を見つける方が得策ですから。
今後もこのアパート（全８室）については空室になり次第、順次今回と同じようなリフォームをオーナー様に提案し、空室期間を短くすることによって年間利回りを維持する努力をしようと思っています。
グッドリビング
（松村）
2012年8月22日 (水)
2012年8月16日 (木)
2012年8月15日 (水)
2012年8月11日 (土)
消費税ＵＰ
昨日、消費税増税法案が参議院でも可決され成立しました。
いよいよ２０１４年４月８％、２０１５年１０月１０％になります。
住宅は金額が大きい為、消費税も１００万、２００万単位でＵＰします。住宅、不動産の各団体が不動産取得税廃止、登録免許税軽減、住宅ローン減税拡充等々の折衝を進めていくと思いますが、最小限の負担で済むことを願っています。
ところで２０１４年４月、２０１５年１０月はまだまだ先と思ってしまいますが、住宅の場合、２０１４年４月、２０１５年１０月以降の契約ではなく、引渡しですから先の話ではありません。
大規模マンションの場合、着工から引き渡しまで１年半以上かかる事は普通にあります。これから販売されるマンションで引き渡しが２０１４年４月以降の場合、消費税はＵＰされているのでしょうね。
戸建の場合でも施工期間が契約から引き渡しまで６か月はかかりますから、２０１３年１０月ぐらいまでには契約が必要です。あと１年少しです。土地から探して住宅を建てる場合はもうスタートしても決して早くありません。
まだ先と思っていましたが実はもう始まっているのです。
ちなみに前回３％から５％にＵＰされた時（平成９年４月）、注文建築等の請負契約は半年前の平成８年９月末までに調印されていれば平成９年４月以降の引き渡しでも３％のままでした。
消費税ＵＰは購入時期の重要な要素になりますが、そればかりに惑わされず、消費税ＵＰの影響が少ない中古住宅（一般の方が売主の仲介物件）もありますから冷静に自分に最適な物件と時期を選びたいものです。
グッドリビング
（松村）
2012年8月 8日 (水)
成年後見人制度
新しい成年後見人制度が２０００年から実施されましたが、最近、成年後見人様からの媒介契約（売却）が増えています。（本年に入り、５件売買契約が成立しました）
所有権を持っておられる非後見人様に面談することは基本的にはありませんので、成年後見人様が正式に家庭裁判所で任命されているかどうか登記事項証明書で確認します。確認できなければ媒介契約を結ぶことはありません。
この制度は非後見人様の不動産や預貯金等を後見人様が管理するわけで、不動産の売却も後見人様の権限で出来ますから、（居住用財産は家庭裁判所の許可が必要です）確認作業は余程慎重にやらなければなりません。
今後、高齢化が進み、成年後見人制度を利用する方が一層増えると思われます。それに伴い、成年後見人様から売却の依頼が多くなるはずですから、この制度の仕組み、内容をさらに勉強したいと思っています。
グッドリビング
（松村）
2012年8月 1日 (水)
2012年7月25日 (水)
農地転用
非線引き区域で地目が畑の土地をご契約頂くことになりました。
非線引き区域や市街化調整区域の農地（田や畑）を売買するには「農地転用」の許可が必要です。
但し、市街化区域の届け出と異なり、許可ですから許可にならないこともあり得るわけです。もし許可にならない場合、双方ペナルティーなしで契約解除が一般的です。
ところが今回契約する土地は全体の一部で、農地転用の申請に先立ち、契約面積分を分筆しなければなりません。分筆費用は十数万円かかります。もし農地転用が不許可になり、契約が解除になった場合、この分筆費用をどうするかが問題です。
今回は買主様が宅建業者でしたので事前に許可になる蓋然性について農業委員会に確認頂き、買主様が許可になると判断された場合、買主様の指示で分筆作業を進めることにしました。万一の場合、分筆費用は買主様負担を了承いただきましたが、リスクの伴う契約で一苦労しました。
グッドリビング
（松村）
2012年7月18日 (水)
猛暑
梅雨が明け、猛暑日が続いています。
弊社の管理アパートでエアコンの付いていない物件が1棟だけあります。
家賃が安く、当初からエアコン無で募集していましたのでエアコンを付ける場合は入居者様負担が原則になります。
そこにこの暑さがやってきました。昼は大変厳しい状況で熱中症の心配もあります。
経済的な事情もあり、エアコンを自費で付けられない入居者様にとても契約書どおりですからとは言えません。最低限文化的な生活を送って頂ける環境は必要です。
そこで急遽エアコン取付け費用の負担を大家さんにお願いしました。大家さんの了解を得れば大至急取付け出来るよう、電気屋さんにスタンバイしてもらっています。
大家さんの返事を今、待っています。
グッドリビング
（松村）
2012年7月11日 (水)
ご契約
佐倉市のマンションご契約いただきました。
京成佐倉駅北口のロータリーに面していますので、駅階段まで歩いて１０秒、走って５秒の抜群のロケーションです。
築年数が浅く、リフォームも行っていますので新築物件と比べても何ら遜色ありません。
床暖房、インターネット、ケーブルテレビ、２４時間換気等々設備も充実した素敵なマンションです。
８月末引き渡しに向け、これから手続きを進めますが、お客様には書類提出、引っ越し手続き等々お願いすることが多くありますので、順番に少しづつ、時間をかけて出来るだけ負担にならないよう進めるつもりです。
金利が安く、消費税がアップする（まだ決まっていませんが）前の今が住宅購入のチャンスであることは間違いないように思いますがいかがでしょうか。
グッドリビング
（松村）
2012年7月 4日 (水)
帰郷
月、火の２日間、所用があり実家に帰りました。
実家は奈良の飛鳥の近くです。
新幹線で京都まで行き、近鉄特急で大和八木駅へ、そこからタクシーで長姉の家へ、
夕方、前会社の同僚と逢って、２時間ほど近況や昔話で盛り上がり、その後近くのホテルへ送って頂きました。
そのホテルで兄弟５人が会食の後、全員宿泊予定です。
予想どうり、子供のころの話や、自分たちの子供、孫の話で大いに盛り上りましたが、しゃべりは姉達に敵いません。大阪のおばちゃんを想像してください。そのままです。
部屋に入ってもその続きは収まらず、這う這うの体で自室へ。
翌日所要を済ませ、再び大和八木駅から近鉄特急で京都へ、
途中の車窓は以前仕事で走り回った地域や７年間住んだ大和郡山市を懐かしく映し出していました。
考えに浸りながら途中の停車駅西大寺や薬師寺の最寄駅西ノ京を通過し、あっと言う間に京都に。
それにしても風景が昔とあまり変わっていないのは田舎故か、古都奈良故か、どちらなんでしょうね。
グッドリビング
（松村）
2012年6月27日 (水)
土地査定
富里市で２件、土地の査定を依頼されました。
２件とも市街化調整区域内の土地ですが、県の条例で造成された団地ですから、専用住宅の建設は可能です。
面積はそれぞれ２９２．３２㎡（８８．４２坪）、２６４㎡（７９．８６坪）と広い土地でそれなりにニーズはありますが、富里市の既存団地は全体的に人気がなく、それだけにどうしても厳しい評価となってしまいます。
富里市内の既存団地内の土地取引はグッドリビングが圧倒的に多く、取引価格のデーターも豊富にありますので的確な査定と思っていますが、依頼者様のご希望価格とはかけ離れた数字になっていると想像出来ます。
査定書をお送りして、現状の説明をしますが、ご理解頂くのに苦心します。
今後、富里市の既存団地で土地価格が再び上昇はする可能性は極めて低く、しばらく下落状況は続くと思われます。もし、ご自分で利用予定がないようであれば、資産価値が目減りする上に固定資産税、団地管理費の出費を考えれば、出来るだけ早い機会に現金に替え、これ以上の損失を食い止めることが資産デフレの最善の策だと思いますが如何でしょうかね。
グッドリビング
（松村）
2012年6月20日 (水)
土地建物査定
成田市で土地建物の査定依頼を頂きました。
場所は成田ニュータウンに隣接しており、成田高速鉄道の新駅からも４分ほどの好立地の物件です。
土地が１４０坪もあり、建物も大手住宅メーカーで建築された（築後１５年）物件ですから、普通は高い評価が出るのですが…
問題は市街化調整区域に建っていることです。市街化調整区域は原則建築物の建設は出来ませんから、何の要件で建てられたか調べる必要があります。
早速、市役所の都市計画課で調査しますと、都市計画法３４条の大規模既存集落内の分家住宅で建築されたようです。この要件の場合は建築した「人」に許可が与えられたものですから、第３者に売却した場合、買った人は、将来建て替えが出来ないことになりますので、評価は制限されます。
将来買った人が建て替えするには「人の要件」ではなく「場所の要件」が必要です。
幸い成田ニュータウンの隣接で周辺に家も多く建っており、同じく都市計画法３４条１１号（市街化区域から1.1Ｋの範囲で半径150ｍの範囲内に40戸以上連たん）に当てはまらないか地図上で確認しますと調整区域に２４戸、市街化区域に４５戸建っていますので、この要件に当てはまり、第３者に販売しても建て替えが出来る慨然性が高いと判断されます。
調整区域ながら、上下水道も引込されており、ニュータウンが一望出来る絶好のローケーションですからある程度の評価は出来ます。
今週末査定結果を報告予定です。
グッドリビング
（松村）
2012年6月13日 (水)
マンション査定
世田谷区船橋のマンション査定に都内に行ってきました。
２月にワンルームマンション５戸の決済に駒込に行って以来の都内です。
先ず法務局、区役所で物件の調査を行いますが、たまたま世田谷区の法務局は区役所近くにあり、移動が少なく助かりました。
渋谷から三軒茶屋経由、世田谷線で世田谷駅へ、歩いて５～６分で区役所です。区役所と法務局で調査を済ませ、査定マンションへ
世田谷～山下、小田急豪徳寺～千歳船橋駅へ、そこから徒歩１７分で査定マンションに到着です。
査定マンションの近くには大きな公園があり、静かで住環境は最高です。都内にもこんな静かな所があるんだと感心しながら一通り調査完了。
次は付近でここ１年以内に取引されたマンション３ヶ所及び現在売出し中のマンション２ヶ所を査定マンションと比較する為に現地を調査し、価格を探ります。
当日は２８度もあり、炎天下の中、２時間ほど歩き回りましたが、途中熱中症にかかるかと思うほど疲れました。タクシーで移動ももちろん考えなくはありませんが、風景、騒音、環境、距離等々は歩いて、見て、聞いて、立ち止まって、確認しなければ実際のところはわかりません。
結果、納得出来る調査は出来ましたし、評価の為のデーターも集めることが出来ました。
最終、地元業者にもヒアリングして査定書を仕上げ、依頼者様に説明します。
グッドリビング
（松村）
2012年6月 6日 (水)
2012年5月30日 (水)
マンション引渡し
今月の月初めにご契約頂きました、成田市のマンションの決済、引渡しが完了しました。
買主様、売主様、抵当権抹消の金融機関様、司法書士の先生が銀行のブースに集合し、手続きが無事完了しました。
その後、引き続き購入マンションの入居届、管理費等の自動引き落とし書類、駐車場契約の書類等々を記入頂き、一緒に管理人室に伺う予定でしたが、買主様は初めての経験で緊張感もあったのでしょう、少しお疲れのご様子でしたの火災保険の手続きのみ行い、マンション関係の書類提出は後日に改めてすることにしました。
２日後提出書類にご記入頂き、ご一緒に管理人室に挨拶を兼ね提出し、電気、水道、ガス、の手続きも済ませ、何時からでもご入居できる状態になりました。
６月の初旬に引っ越し予定ですから、問題点やお困りなことがないか、お邪魔してお聞きしようと思います。
グッドリビング
（松村）
2012年5月23日 (水)
北海道
慶事を兼ね、２泊３日で北海道旅行に行ってきました。
羽田から帯広空港へ、
帯広（市内観光）から足寄町経由阿寒湖に行きましたが、北海道をなめていました。なんと温度が一けた台です。ダウンも着ようかと思うほどの温度です。早速温泉に入り一息。
２日目は摩周湖、屈斜路湖に行ったのですが、濃い霧に包まれ景色は何も見えません。
昔、霧の摩周湖と言う歌がありましたが、詩のみの世界で、霧に包まれた摩周湖など一見の価値もないと言うか一見もできません。霧が晴れそうにもなく雰囲気も味わえずに次の網走に向かいました。
網走も又寒く、本当にダウンを着た人が歩いていましたよ。映画でおなじみの施設を見学し、一路、音更町の十勝川温泉に向かいましたが、この間の走行距離は何キロになるのでしょうか、おそらく東京～名古屋ぐらいは走っていると思います。何しろ、何もない直線道路が延々と続き、途中でエゾシカ、キタキツネの挨拶を受け、やっと見つけたコンビニで休憩を取りながらのドライブ、改めて北海道の凄さを知りました。
十勝川温泉で一泊し、翌日慶事を済ませ、再び帯広空港から帰途につきましたが、３日間車を運転をしてくれ、あちこち案内してくれた息子に感謝です。
グッドリビング
（松村）
2012年5月16日 (水)
2012年5月 9日 (水)
2012年5月 6日 (日)
連休中
ゴールデンウィーク中のご来客は毎年少ないと先日書きましたが、今年のゴールデンウィーク中は少し様子が違いました。
３日～５日間にご来店、お問い合わせが相次ぎ、成田市のマンション１件、富里市の戸建住宅２件、アパート３件、ご案内しました。お陰様で忙しい３日間を過ごさせていただいています。
具体的なお話はこれからですが、時間がなく物件の情報を漏れなくお伝えしていない部分もありますので、お伝えし切れていな情報を追加でお伝えし、判断材料にして頂こうと思っています。
その中で４日にアパートをご契約を頂いた静岡市のお客様が明日７日ご入居されますので、急いで入居前の点検、書類手続きを済ませました。準備が整っていますので静岡から安全優先でお出で下さい。
グッドリビング
（松村）
2012年5月 2日 (水)
2012年4月25日 (水)
居抜き店舗
今回、成田山新勝寺さん表参道で飲食店の居抜き店舗を募集します。
面積９０㎡で賃借料月２８万円、
飲食店営業の為の、厨房設備はそのまま使えますし、テーブル、椅子、内装も現状のまま使用できますから、オープンに際しての設備投資はほとんど必要ありません。
成田山新勝寺さんは年間参拝者が１０００万人に達する、日本でも屈指の名刹です。それだけに飲食店舗としてのポテンシャルがとても高い地域です。
現在、フランス料理屋さん、イタリア料理屋さん、うどんチェーン店さんに検討頂いています。
オープンの際にはご報告いたしますので、参拝の節は是非立ち寄ってみて下さい。
表参道には弊社でお世話させていただきましたアジアン家具、雑貨の店、「スカールバリ」さんも営業中です。面白い家具、雑貨、土産物品がありますのでこちらにも是非お立ち寄りを。
グッドリビング
（松村）
2012年4月18日 (水)
田舎住宅
成田市松子（旧大栄町）で住宅を所有されています所有者の娘様から、この住宅を今後どのようにすればよいかのご相談を受けました。
この住宅はお父様が２０年ほど前に建てられたそうですが、今回入院され空家になってしまった。退院してもそこに住む予定はなく、そのままにしおいても家が傷むし、用心も悪いので、貸すか、売るかどちらかにしたいとのご相談です。
土地約１０００㎡、建物１３０㎡の大きな住宅です。
旧大栄町は成田空港までの距離は近いのですが、電車等のｱｸｾｽはなく車移動の地域で成田市内ほど人気はありません。
５月の連休に全部荷物を撤去するとの事で、それから中を拝見し、今後の方針を決めるようになりました。
場所的には集落の１画で林に囲まれた静かな環境ですし、土地も広いですから、田舎暮らしの望まれる方にはいいかなと思われる物件です。
貸す場合、リフォームの程度、その費用、家賃 貸家の需要はあるか。
売る場合、価格の査定、リフォームの程度、その費用、土地の測量可否、売れる可能性は。
等々総合的に考える必要がありますので、お客様が最も良い判断を下せるよう、客観的な資料を出来るだけ準備する予定です。
高齢化社会を迎えた日本、今後このようなケースが全国で増えることでしょう。
グッドリビング （松村）
2012年4月15日 (日)
仮住まい
住宅会社様から建て替え期間中の仮住まいのご相談を受けました。
4ヶ月～５ヶ月の短期間で、敷金０、礼金０、駐車場込みで4万円までの家賃、しかも成田市内のある地域限定とかなりハードルが高いご相談です。
当社では該当する物件が無い為、他社にも確認しましたがやはり該当する物件が見つかりません。
折角、弊社にご相談いただたのですから、何とかしなければなりません。
弊社管理物件のうち最も条件が近いのが２Ｋで４５０００円の物件です。現在２０戸のうち５戸空いていますので短期であれば1戸ぐらいは安くても影響が少ないと思い、大家さんにお願いしました。
大家さんも空けておくよりはとの判断で快く承諾していただきました。
どんなご相談にも応じるのが住まいのコンビニ、グッドリビングです。ご期待に添えたとしたら良かったです。
グッドリビング
（松村）
2012年4月11日 (水)
残金決済の手続き
土地契約の売主様から突然、残金決済日に、仕事が入ったのでどうしても行けなくなったと連絡がありました。決済日は数日後に迫っています。
買主様、銀行さん、司法書士の先生、すべて準備が完了していますので今から決済日を変更するのは難しい状況です。
売主様は全部書類を送るからそちらで代わって手続きをしてほしいと希望されましたが、そんなことはできません。しかも売主様の住所は新幹線で２時間以上かかります。
困りました。
やむを得ず、司法書士の先生に売主様宅まで出張していただけないかお願いしました。急なお願いでしたが引き受けていただき、残金の支払いは代理人（委任状）に支払うことで予定どうり決済を行うことになりました。
もちろん司法書士の先生の出張費は必要ですが、売主様の旅費が掛りませんので、そんなに負担にはなりません。
まあ、決済が終わるまで何があるか分かりませんので、本当に決済が終わるとホットします。
グッドリビング
（松村）
2012年4月 4日 (水)
登記間違い
四街道市で相続物件の査定依頼を受けました。
遺産分割協議をするために店舗付き住宅と貸店舗の２ヶ所を評価することになりましたが、なにしろ遺産分割協議ですから客観的に評価しなければなりません。
資料集めから始まり、現地確認、役所ヒアリングを行って、成約事例、売出し事例、路線価、公示価格、固定資産評価額、貸店舗の賃貸料相場から総合的に評価をします。
先ず土地、建物の登記事項証明書、公図、測量図等から、物件情報や内容を確認するわけですが、その土地と建物の登記事項証明書で所有者の名前が１字違います。
土地の登記事項証明書は○木○○様ですが、建物の登記事項証明書では○本○○様になっています。実際は○木○○様ですから登記時に間違ったのでしょうが、こんな事はあってはならないことで、大変珍しい事例です。早速、司法書士の先生に訂正の登記を依頼しました。
来週には評価書を提出する予定ですが、円満に遺産分割協議が出来ればいいですね。
（松村）
2012年3月28日 (水)
地震が怖い
首都直下型地震の報道が続いています。さらに房総沖に活断層が２つも。怯えの日々です。
誰しもの心配は自分の家や事務所が大地震で倒壊しないかではないでしょうか。
１９８１年６月１日以降に建築確認申請の許可を受けた建物は新耐震基準に建築基準法が改正されされました。この新耐震基準で建築した建物はは震度６強～７クラスの大地震でも避難する間もなく建物が崩壊することはないようです。
１９８１年６月以降に建築確認申請の許可を受けた建物で着工や竣工ではありません。その前後に建った建物は念の為、市役所（他の役所の場合もあり）で建築確認年月日を調べて下さい。
さらに２０００年６月１日に木造建築の建築基準法が改正されました。地耐力に応じた基礎、主要構造部の継手や仕口強化、耐力壁配置等です。
基本的には改正された建築基準法で建築された建築物は大丈夫だと言われています。現に阪神淡路大震災、東日本大震災でも大きな被害はなかったと報告されています。
取りあえず、自分の家や事務所が１９８１年６月以降に建築確認申請の許可を受けているか確認することが大切です。 木造住宅の場合は２０００年６月１日以降に建築確認申請の許可を受けていればさらに安心です。
大震災に備えた準備をと思いますが、大きな家具の固定をしたぐらいで何もしていません。地震保険には入りましたが。
（松村）
2012年3月21日 (水)
アパート空き部屋
成田市の総戸数８戸の綺麗なワンルームアパートが３月末までに４戸も退去され、空き部屋が計５戸になる異常事態に陥りました。
オーナー様も８戸のうち５戸も空き室になるのは想定外ですから、４月中にも出来るだけ多く契約し、オーナー様に安心して頂かなければなりません。
レインス゛、アットホームの登録はもちろん、他社の協力も仰がなければと資料を持って各業者にお願いに廻ったりしていましたが、契約に至らず焦っていました。
が なんと本日３戸まとめて法人契約の申し込みを頂きました。
いずれも３月３１日までに入居したいとの事で本当にありがたいのですが、今度はリフォームが間に合いません。職人さんに何とか日程をやりくりして頂き、ドタバタの末、どうにか引き渡しの目途が立ちホット一息です。
あとの２戸は４月中には契約してオーナー様のご期待に添えたいと思っています。
それにしても毎年この時期はほとんど空き室がないのですが、今年は少し様子が違います。それは他社も状況は同じようで、貸家市場に少しながら変化を感じています。
（松村）
グッドリビング
2012年3月14日 (水)
旧同僚
最近、前職の元同僚から連絡を頂いたり、お会いしたりが続いています。
前職には長く在職しましたので元同僚が多くいますが、各々が各所で活躍している様子に大変嬉しく、又励みにもなります。
元同僚のほとんどは前職と同系統の仕事に就いていますので情報交換をこの先も続けようと話し合っています。
それにしても久々に逢いますと一瞬誰かわからず、もちろん相手も同じことでしょうから、お互い見つめ合って？ ？ ？ しばらくして「イヤー」となるわけです。
時間の経過は外見的には本当に正直ですが、この先外見だけではなく中身も時間の経過に正直にならず、できるだけ逆らって行こうと思っています。
グッドリビング （松村）
2012年3月 7日 (水)
土地ご契約
３月４日富里市の市街化調整区域の既存団地内で土地契約をいただきました。
やはり若いご夫婦が工務店様で住宅を建設されますが、最近同じようなパターンのご契約が続いています。やはり住宅を購入した場合の月々ローン支払額とアパート家賃の支払い額が同じか、むしろ少なくなることが大きな原因でしょう。何しろ２０００万円借りても月々の支払いが６万円を切るのですから。
今回のご契約土地は市街化調整区域内の土地ですから原則、住宅の建設は不可の地域です。ただし市街化調整区域でも住宅の建設が出来る要件がいくつかあります。今回はその要件の一つが適合していますので、千葉県知事の許可を受ければ専用住宅に限り、建設可能です。
住宅建設を目的に市街化調整区域内の土地を購入しようとされる場合、建築できる要件を満たしているかよく確認しなければなりません。
グッドリビング
（松村）
2012年2月29日 (水)
土地契約
富里市で２区画の土地契約をいただきました。
２世帯住宅を建てる、日系の外国籍の方です。
日本に来られて２０年ほど経つそうですが、日本語も堪能で、契約内容も良く理解いただき、無事契約が終わりました。
言葉、風習も全く異なる国にこられ２０年、ご苦労されたことでしょうが、２世帯住宅を建てるまでのご努力に敬意を表します。外国旅行に行ってもすぐ帰りたくなる内弁慶の私などには真似のできることではありません。この方たちがこの先も日本で楽しく暮らせるようにすこしでも応援出来ることはしなければと改めて感じています。
これから日本も人口減少に向かい、外国の方の受け入れが必要になります。日本語以外話しませんでは通用しない時代になります。もう遅いでしょうがスピードラーニングの購入を検討しています。（いつも検討で終わりますが）
（松村）
2012年2月22日 (水)
決済
一昨日、都内と横浜で売却依頼を受けていたワンルームマンション５戸の代金決済が終わりました。
媒介契約を頂いてから２か月半ほどでしたから比較的早い決済となりましたが何しろ５件分の物件調査、価格調査ですから買主様折衝含め、決済までに計６回都内、横浜に行きました。
初めての場所で物件調査、価格調査ともに時間が掛りましたが依頼者様の大切な財産ですから決済が終わりホットとしています。
ＰＭ１時に終わりましたので、帰りに完成したスカイツリーを真下から見てきました。見物する人で混雑しているのかと思いきや、カメラを持った人が数人いる程度で拍子抜けです。
これが５月のオープン時には凄いことになるのでしょうが想像できませんでした。
オープン後落ち着いたころに行って見ます。
（松村）
2012年2月15日 (水)
2012年2月11日 (土)
農地売買
八街市で農地２ヶ所（5300㎡と1820㎡）の売却相談を受けました。
現地確認、市役所ヒアリングの上、販売可能か可能とすれば価格はいくらぐらいかを報告しなければなりません。
早速八街市の都市計画課、農業委員会、農政課、水道局等々を回り売買の可否について調査しました。
八街市は都市計画区域内の非線引き区域ですから、農業委員会の許可（農地法５条）が必要になり、許可条件はかなり厳しいものでした。
来週にも売主様に状況を報告して、今後の方針を協議する予定です。
売主様のご希望に添えるよう精一杯努力するつもりです。
（松村）
2012年2月 8日 (水)
ポンプ点検
酒々井町で管理しているワンルームアパート（全21戸）の給水ポンプが設置後１０年以上経過しますので点検することにしました。
先月、別の３階建て複合ビルの3階住戸で突然水が出なくなり、業者に点検してもらったところ給水ポンプの故障でしたが、既に修理に必要な部品がなく、新品のポンプに取り換えるように手配しましたが取替えに３日もかかり、入居者の方に大変ご迷惑をお掛けした。
もし同じ事態になれば21世帯にご迷惑がかかりますので、急きょ点検することに。
幸いなことにポンプは正常に作動しているとの事でしたが10年以上経過しているので、一部部品を交換した方が良いとの業者提案がありましたので、オーナー様とご相談し、お願いすることにしました。
３か月前に給水タンクの清掃もしましたので、当面給水関係にトラブルはないと安堵しています。電気、ガス、水道のトラブルは待ったなしですから。
（松村）
グッドリビング
2012年1月31日 (火)
決済
昨日、土地取引の残金決済が終わりました。
売主様は東京にお住まいで３０年ほど前に購入されていたのですが、利用する予定がないので売りに出され、買主様は両親と２世帯住宅を建てる予定で土地を探されていました。
売主様、買主様の条件が一致し、先月契約、昨日が決済日でした。
決済日までには売主様、買主様双方に書類集めをお願いしたり、現地土地の問題点を解決したりで契約から１ヶ月ほどかかりましたが、昨日朝現地土地を確認（物が捨ててないか、車が放置されていないか、等々）して無事決済の運びとなりました。
特に決済日は売主様、買主様双方、時間どうり来て頂けるか、必要書類をもれなく持参頂けるか、等々気を使いますので、決済が完了しますとホットします。
そして双方のお客様から感謝のお言葉を頂ますと次に向かって元気が出ます。
（松村）
2012年1月25日 (水)
ダルビッシュ投手
ダルビッシュ投手がいよいよ大リーガーです。
札幌ドームでダルビッシュ投手の登板試合を見ました。交流試合の中日戦でしたが、すごいオーラで本当にカッコ良かったです。
最近大リーグに移籍する選手が増えていますが、日本人選手の評価が随分下がり、年俸も日本の球団でもらっていたより、かなり下げられての契約が目立ちます。ここ数年大リーグ入りした選手があまり活躍していないので仕方がないのでしょう。
本当の意味で成功したのは、野茂選手、イチロー選手ぐらいであの松井選手ですら苦労した印象です。技術、体力、精神すべてそろわないと一流選手にはなれないのでしょう。その点ダルビッシュ投手はそのすべてが備わっていると思いますので間違いなく活躍します。４月からのＢＳ大リーグ中継が楽しみです。
札幌ドームには縁あって４回見に行きましたが、北海道のファンのマナーの良さには毎回感心します。甲子園とは別世界です。絶対に選手をやじりません。ピンチでも、チャンスでも、エラーをしても、ホームランを打っても温かく声援を送っています。こんなファンに囲まれている日本ハムの選手は幸せであり、選手ものびのび育ちます。札幌ドームに又行く機会があれば今度は祐ちゃんを見たいものです。
（松村）
2012年1月18日 (水)
消費税
消費税がいよいよ１０％になる公算が高まってきました。今の財政状況では仕方ないのでしょう。
外国のように品目によって税率が変わるのではなく、全品目、全サービスに一律同税率の日本では、我々の取り扱う住宅建設、住宅購入、そのサービスは金額が大きい為、大きな影響を受けることになります。
２０００万の住宅を建てれば消費税１００万が８％１６０万、１０％２００万になってしまうのですから。
持ち家を考えている人は普通消費税のアップ前に購入しようとするのは当たり前です。
かくして、今まで繰返されたように値上がり前の駆け込み需要を２年～３年の間に何年分も先取りしてしまい、その後、極端な需要の落ち込みに見舞われることになります。過去何回も繰り返してきました。
日本も複数税率を採用し、住宅関係の税率軽減、税金還付等の軽減策を講じて頂けないのでしょうかね。
（松村）